总感觉征收补偿低?补偿决定的审查要点一文全览!

在土地、房屋征收拆迁中,补偿低是被征收人最大的意见,而最终决定补偿数额的文件则是名为“征收补偿决定”“责令交出土地决定”或者征地补偿安置决定的“补偿决定”。显然,对补偿决定类文件的审查是被征收人依法救济权利的核心,更是一起补偿安置纠纷的“终极解决途径”。那么,究竟被征收人应当关注补偿决定的哪些方面呢?本文,刘勇进律师为大家全面梳理补偿决定的应对策略……

 

“补偿决定”类文件大致分为两类,一是针对城市国有土地上房屋作出的“征收补偿决定”,其直接法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条。

二是针对农村集体土地及其上房屋拆迁作出的“责令交出土地决定”或者“征地补偿安置决定(也有的地方称之为裁决)”,其直接法律依据是现行《土地管理法实施条例》第45条和一些地方性的法规、规章。

刘勇进律师对这两类“补偿决定”的救济审查要点分述如下:

 

【征收补偿决定:补偿方案和评估环节最关键】

对征收补偿决定的审查,重点在于其所依据的征收补偿方案是否合法、合理,以及征收调查登记结果和房地产价格评估报告是否客观公正。

一般而言,一份征收补偿方案会包含以下内容:

(一)房屋征收与补偿的法律依据;

(二)房屋征收的目的;

(三)房屋征收的范围;

(四)被征收房屋类型(用途)和建筑面积的认定办法;

(五)房屋征收补偿方式、标准和计算方法;

(六)补助和奖励标准;

(七)产权调换房屋的基本情况;

(八)房屋征收补偿的签约期限;

(九)受委托的房屋征收实施单位的名称;

(十)其他事项。

我们知道,征收补偿决定事实上是对征收补偿方案这一一般性补偿方案的“个别化”,即将针对某一项目范围内全体被征收人有效的方案转化为仅针对某一户特定被征收人作出的决定。但“方案”和“决定”在内容、条款上应当是一致的。

同时,征收补偿决定也是对征收补偿协议另一种形式的反映,故此二者同样应基本呈对应关系。

故此,上述方案、协议中必然涉及的内容,在征收补偿决定中也应当予以更具体的明确。被征收人可就拿到手的征收补偿决定逐项进行审查,看其是否符合590号令、评估办法及所在地地方性规定的要求。

 

另一方面,针对被征收房屋权属、区位、用途、建筑面积的调查登记和其市场价值的评估环节通常对补偿结果起到至关重要的影响。

房屋类型、用途的认定主要影响涉案房屋是否系经营性用房,能否获取停产停业损失的补偿;而房屋合法建筑面积的认定将直接影响其无证面积、二层及以上面积、附属建筑所占面积能否获取同等的补偿等等。

更具专业性的房地产价格评估则以前述调查登记结果为依据,评估机构选定、是否入户实地查勘、评估方法选择、初步评估结果公示与分户评估报告送达、复核与专家委员会鉴定权利的保障等都是其结果能否作为补偿决定依据的关键审查要点。

围绕上述具体内容,被征收人就可以对征收补偿决定进行一番有专业性、逻辑性的审查判断了。对其中任一事项心存疑问,要及时咨询专业律师,看看是否有必要申请行政复议或者提起行政诉讼进行救济。

 

【农村征收补偿决定:一批准二程序三安置】

就现阶段而言,农村集体土地征收及房屋拆迁中的补偿决定多以责令交出土地决定为载体作出。根据最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条,其审查要点主要包括:

(一)农用地转用、征收土地是否取得了省政府、国务院等有权机关的批准;

(二)市、县级政府和当地自然资源规划部门是否依照《土地管理法》等规定的程序实施征地行为;

(三)被征收土地、房屋的所有权人、使用权人或者其他利害关系人是否依法足额获取补偿安置。

农村的情况相较于城市而言更为复杂,且目前正处于新旧法规交替的过渡时期。在程序方面,被征收人可从以下方面进行审查:

  1. 是否见到了土地征收启动公告、征地补偿安置公告和土地征收公告;
  2. 是否针对拟定的补偿安置方案提出意见、申请听证,并享有了充分的知情权、参与权和监督权;
  3. 是否落实了社会稳定风险评估、土地现状调查、宅基地上房屋的价格评估、征地补偿登记和签订补偿安置协议等法定程序步骤。

 

而从实体层面,被征收人可重点关注以下问题:

  1. 补偿安置资金是否足额到位、专户存储、专款专用;
  2. 对宅基地上房屋的无证面积、二层以上面积、翻建改建面积是否依法予以认定并给予补偿;
  3. 适用征地区片综合地价标准和宅基地“区位补偿价”标准是否及时更新调整,是否显著偏低;
  4. 对房屋的重置成新价、室内装饰装修价值和地上青苗的价值是否进行了公平合理的评估和计算;
  5. 对“被安置人口”的确认政策是否符合妇女权益保障等法律的规定,是否剥夺了女性村民获取安置房面积的权利。

 

对上述牵涉补偿安置的内容或者涉案项目补偿安置方案、政策中的其他任何规定有疑问的,要及时咨询专业律师,考虑是否采取复议、诉讼等途径进行救济。

刘勇进律师最后要提示大家的是,“补偿决定”类文件的重要意义不言而喻,一定要在法定期限内采取行动的原则也早已为广大被征收人所认知。但究竟如何采取行动才能事半功倍,则是对经验积累与专业知识的全面考验,非被征收人“自学”所能成才的。专业性和针对性,才是获取满意补偿安置的关键。

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