户口不在村集体内,宅基地上房屋还能获取补偿安置吗?

近期,笔者身边不少朋友咨询这样的问题:“自己已经进城落户,户籍已不在原来的农村集体经济组织中。但如今村里集体土地征收,我的宅基地上房屋可以获得补偿安置吗?又该如何补偿呢?”的确,因为种种原因,有很多朋友的户籍早已迁出,但自己仍然合法拥有着农村房屋。本文,刘勇进律师就给出大家确切的答案,并就户籍与补偿安置之间的关系再做一番梳理。

 

【合法所有的房屋,征地拆迁必有补偿】

户口不在,房子还在的情况如今屡见不鲜。一是由于进城落户农民的增多,二是由于参与出资共建或者合法继承房屋所致。

首先,我们要明确所涉宅基地上房屋是否有合法的集体土地建设用地使用证、乡村建设规划许可证或者“房地一体”的不动产权证。

如果是合法建造的房屋,那么能够肯定的一点是,无论是国有土地上还是集体土地上,其都应当获得公平、合理的补偿安置。

而宅基地上房屋的补偿费用应归房屋所有者,这是房屋所有者的合法权利。根据新修订的《土地管理法》第48条的规定,征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

实践中,只要当事人是宅基地上房屋的所有权人,其就是法律意义上的被拆迁人,针对房屋的补偿就是他的。而这与户籍是否在本村并无直接关系。

 

【房屋补偿与土地补偿,户籍状况的影响不同】

户口状况不同则补偿安置权利不同。而拥有本集体的户口主要有两项相关的权利,一是享有承包经营土地,二是宅基地使用权或者集体土地使用权。

《农村土地承包法》第5条规定:“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”

《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

在农村集体土地征收过程中,将户口作为一个补偿因素来考虑,便会划分出两个关键词“补偿”与“安置”,这是两个容易含混,被理解为同一意思的概念。

其实,它们有所区别:补偿是对被征收集体土地上房屋、其他地上附着物和青苗等的价值补偿;而安置则是对涉及拆迁范围内农村集体经济组织成员的生活居住基本权益的保障。所谓农村集体经济组织成员,首先户口必须在本村。

《土地管理法》第48条规定,征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

简单来说,集体土地征收拆迁过程中的补偿,一种是无需考虑户籍因素的补偿,如农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,这些便是针对其所有权人给予补偿,非本集体经济组织成员也可以获得;

另一种是考虑户籍因素的补偿,如土地补偿费、安置补助费和社会保障费用,只有本集体经济组织成员才有资格获得。

从另一个层面看,自2015年开始在试点地区蓬勃开展的农村“三块地”制度改革突出强调土地资源的市场化配置,其中的宅基地制度改革部分更是创造性地提出了宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”这样的概念。

而在“三权分置”中,资格权显然与农村集体经济组织成员资格、户籍状况密切相关,使用权则有望被进一步盘活利用。

故此,随着城镇资本的“下乡”和城乡融合发展,越来越多的农村房屋所有权人(尤其是共有产权人)将不再是本集体经济组织的成员。他们的补偿权益显然应当得到法律的保障。

就现阶段而言,逐步淡化户籍状况在农村房屋拆迁中的作用,强化不动产权登记的价值,稳步实现城乡拆迁补偿法规的同步性,是改革发展的目标追求之一。

 

刘勇进律师最后要提示大家的是,合法的房屋所有人自然拥有获取补偿的权利。在当下的旧村改造、棚户区改造、腾退等农村拆迁项目中,对“被拆迁人”资格的认定一看证件,二看由乡镇政府、村委会、村民代表、参与或主导项目的公司等多方组成“小组”的认定。若您因户籍迁出而被剥夺获取房屋补偿的权益,要及时咨询专业律师,通过法律途径保护自己的合法权益。

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