律师解读:城中村房屋纠纷的法律问题

城中村指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区,是城市化过程的产物,是一定发展阶段的特殊现象。例如,深圳市《城中村(旧村)改造暂行规定》第二条的规定,深圳的城中村(含城市待建区域内的旧村)是指深圳城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。作为一个共性,城中村涉及房屋的法律纠纷,往往与违建相伴生。

通常而言,城中村与房屋有关的法律纠纷主要包括亲属法所涉及的法律纠纷,即析产、继承等纠纷,这些多发生在原集体经济组织成员家庭内部,本文不包含该部分涉及亲属法的法律纠纷内容,具体包括以下纠纷:

1、合作建房纠纷

即原集体经济组织成员将其拥有的土地与他人合作,以土地、资本合资的形式兴建房屋,并对合作建成的房产约定分成。外来人员参与建房的方式有两种:一是向集体经济组织或村民购买土地自行建房;二是与集体经济组织或村民合作建房。通常情况下,如果集体经济组织或村民违约,非集体经济组织成员的合作建房者将面临合同无效、无法获取房屋价值的风险,但高额的利润仍吸引着大批的投机者参与到城中村违建的建设中。

2、土地买卖纠纷

如前所述部分违建参与者以土地买卖的方式购买集体经济组织或村民的土地自行建设房产。交易的标的有宅基地,也有其他类土地。与合作建房一样,外来土地购买者在获取巨额收益的同时,也面临着巨大的法律风险。

 

3、房屋买卖纠纷

主要是外来人员向原集体经济组织或其成员及其合作方购买房产。伴随着房价“越控越高”的趋势,大批涌入城市的人口,因无力购买商品房,而价格相对低廉的城中村“农民房”,成为这个消费层次人群的首要选择。

前述三类纠纷最大的法律风险来自于城市更新改造过程中的拆迁补偿。通常情况下,租金或使用利益,不足以使原集体经济组织或其成员产生违反诚实信用,主张合同无效,但土地征收或拆迁补偿的巨额利益,超出脆弱的商业信誉所能包容的范围。例如前几年深圳市岗厦村征收和拆迁过程中,造就了10个亿万富翁和数个千万富翁,如此巨额的经济利益,诱发大量的违约纠纷,购房、购地者存在着巨大的法律风险。

4、房屋租赁纠纷

绝大多数外来中低收入者,包括部分现已步入中高层收入的人群,都曾有过在城中村租房的经历。有的地方政府对符合条件的城中村房屋,也积极协助引入一些高质量的企业进驻,例如深圳市福田科技局,在深圳市上沙实业股份有限公司引入设立的上沙创新科技园。

 

对于租客而言,租赁城中村房屋最大的风险仍然在于其合同权利难以得到法律的保护。城中村二房东盛行、层层加租等因素也增加着合同履行的不确定性。

目前,各地城中村的房屋,出现了以下四种类型:

第一、原具备合法报建手续或具有建设工程规划许可证的房产;

第二、原为违法建筑经申报审查补缴地价后转化为合法建筑并予以确权的房产,包括确权为非市场商品房和市场商品房的房产;

第三、虽未确认为合法建筑但取得临时使用许可的房产;

第四、违法建筑。前述房产包括了原村民超出准建范围超标准、超面积建设的情况。

这种极具地方特色的城中村房屋状况,要求地方政府和法院系统在解决城中村房屋纠纷时,必须采取更为灵活的方式处理,而不是机械适用法律和司法解释。

 

法律应当具备的保守品格是:法律的基本社会功能是保持社会和行为规则不变,使之制度化,因此才有所谓的法治或规则的统治,人们才有可能根据昨天预测今天和明天他人的行为,才有可能根据此地的情况判断彼地的情况,也才有可能做到法律面前人人平等,才有可能最终形成一种进行合作、解决纠纷的‘定式’,故而保守乃法律的基本品格之一,但“法律的保守品格不是要求法律人抱残守缺,而要求法律人采取渐进式的方式将最先进的法治文明理念贯彻到现行的法律及其机制中,力求在保持现状的基础上有步骤、有节制地,是在人们可以有预期的范畴的改造、修正和发展。

作为社会正义最后一道防线的人民法院,不应该置身于纠纷之外,应大胆创新,充分尊重历史、考虑现实需要等,充分发挥司法审查的积极作用,不仅对行政行为的合法性予以审查,也应对行政机关裁量权行使的正当性进行审查,对于诉至法院的纠纷应在司法职权范围之内,充分发挥司法功能予以妥善处理,维护社会和谐稳定。

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