棚户区改造的10大启动条件,缺一个也不能拆你的房!

导读:2015年6月17日召开的国务院常务会议决定,按照推进以人为核心的新型城镇化部署,实施三年行动计划,改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套,农村危房1060万套。这一顶层制度设计决定了“十三五”期间,棚户区改造将成为我国基础建设的重要组成部分。2019年“两会”上的政府工作报告再次明确,棚户区改造项目将继续推进,不会“暂停”或彻底停止。那么,棚户区改造项目的启动条件究竟有哪些呢?老百姓又该如何对项目初期的合法性加以审查呢?

所谓棚户区改造,即对具备棚户区特征的连片建筑所实施的改造类建设项目。它可以通过征收拆迁这一“推倒新建”的方式进行,也可以采取加固、整修、翻新的方式开展,形式可谓多种多样。当然,现实中征收拆迁模式更为多见。

所谓棚户区特征,通行理解为房屋呈简易结构(如简易楼或筒子楼,无独立卫生间厨房)、建筑密度较大、使用年限久(通常建成20年以上)、房屋质量差、建筑安全隐患多(尤其指消防、用水和用电安全)、使用功能不完善、配套设施不健全等等。故此,“棚户区”并非一个严谨的法律概念,而是一个通过列举、描述结合所产生的相对模糊的范畴。

要达到棚户区改造、对原住民进行房屋征收的标准,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项的规定,由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段实施旧城区改建的需要,一般应当证明棚户区内“危房”集中、基础设施落后。这里提及的“旧城区改建”在实践中与棚户区改造的概念基本一致,也均适用《条例》和地方性规定中就改造类项目的特殊规定。

所谓“危房”,是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋。是否构成危房,应当由市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构经过调查、现场查勘、检测验算等程序后出具鉴定文书来判定。

棚户区改造不仅要符合前述基础条件,还应当按照法律规定的正当程序实施征收:
1.将具体棚户区改造纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划,“四规划一计划”要齐备;

这一项是否符合被征收人可通过政府信息公开申请或相关网站查询获知,也可以在起诉房屋征收决定的诉讼中审查被告区、县人民政府的举证。

2.就棚户区改造及征收的必要性、公共利益性质进行听证或专家论证;

3.由规划和自然资源部门进行项目是否符合市、县级土地利用总体规划的审查,对项目用地进行用地批准,出具用地预审意见;

4.由发展改革部门进行项目立项审批或核准;

5.由城乡规划部门进行项目是否符合城乡规划和专项规划的审查,并出具“一书两证”;

6.由环境保护部门进行项目环境影响评价审批;

7.由市、县级人民政府进行社会稳定风险评估,如涉及被征收人数量较多的,还应当经政府常务会议讨论决定;

此项是否符合在诉房屋征收决定的庭审中由被告区、县级人民政府举证,被征收人可进行质证审查。这里面包括两个东西,一是是否进行了社会稳定风险评估,二是是否经政府常务会议讨论决定。

8.由房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府并组织方案论证、公示征求公众意见。如果棚改范围内多数被征收人对方案有异议的,市、县级人民政府还应当组织被征收人和公众代表进行听证,并根据听证情况修改方案。在这里,有必要强调棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合,以原地安置为主。有的地方以棚户区改造名义征收,但并不在原地重新进行改善居民条件的建设行为,实际是囤积土地以备后续出让,该类改造的合法性值得斟酌,甚至应当予以推翻。而上述专家论证、提意见、听证、修改方案等步骤均需由征收方在诉房屋征收决定的庭审中依法举证证明。

9.征收补偿费用足额到位、专户存储之后,由市、县级人民政府作出房屋征收决定,启动征收补偿安置工作。

10.如果是针对农村集体土地上房屋的棚户区改造,则应当先行完成集体土地征收,而不得直接适用590号令所规定的程序来在集体土地上开展棚改项目。

刘勇进律师最后想提示大家的是,棚户区改造项目的启动有着严格的程序要求,不是简单地说改造就改造的。作为棚改对象,要对棚户区改造的启动条件及程序有一个全面的了解,才不至于在改造过程中一开始就处于被动地位。一旦发现涉案棚户区改造项目有违法之嫌且其补偿方案明显不能接受,就一定要尽早委托专业征收维权律师,起诉涉案房屋征收决定,以维护自身的合法补偿权益。

相关推荐

联系我们

158-0146-5380

工作时间:周一至周日,全天24小时免费咨询服务

QR code