国有土地使用权被决定收回,土地使用权人能获得补偿吗?

导读:实践中,地方政府决定收回本属于某企业的国有土地使用权的情形并不鲜见,这当然会给涉案企业造成很大的权利影响。那么,涉案企业作为土地使用权人能依法获得补偿吗?收回国有土地使用权的决定又适用于哪些情形呢?本文,刘勇进律师为大家浅析这些问题……

 

【收回国有土地使用权的法定情形】

《土地管理法》第58条规定,有下列情形之一的,由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:

(一)为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的;

(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

(三)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;

(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第(一)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。

新修订的《城市房地产管理法》第20条规定,国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;

在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

综上,对于政府因旧城区改建以及其他公共利益的需要收回国有土地使用权的,土地使用权人依法有权获得补偿。

此外,《闲置土地处置办法》第12条、第14条也涉及了收回国有建设用地使用权的情形:

  1. 非因土地使用权人过错导致的土地闲置

因本办法第八条规定情形造成土地闲置的,市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商,选择下列方式处置:(四)协议有偿收回国有建设用地使用权;

  1. 因土地使用权人过错导致的土地闲置

除本办法第八条规定情形外,闲置土地按照下列方式处理:(二)未动工开发满两年的,由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条(旧法)和《城市房地产管理法》第二十六条的规定,报经有批准权的人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》,无偿收回国有建设用地使用权。

显然,因土地闲置而导致的收回国有建设用地使用权可分为两种情况,协议有偿收回和决定无偿收回。

【“适当补偿”应当如何理解?】

那么,我们应当如何理解前述《土地管理法》第58条所规定的“给予适当补偿”呢?对于因公共利益需要而失去国有土地使用权的企业而言,其获取补偿的标准又应当是怎样的呢?

对此,最高人民法院在(2017)最高法行申1342号“苏州阳澄湖华庆房地产公司案”行政裁定书中作了如下理由阐述:

结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定以及国家依法保护产权政策,对于上述“给予适当补偿”,不宜单纯以法条规定的文意为限,不能静止、孤立、机械地解释为以受让土地价格为基础给予相应补偿,而宜作统一的法律解释。

即行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的,收回的土地使用权以出让方式供应的,应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等,参照市场地价水平经专业评估后予以补偿;

收回的土地使用权以划拨方式供应的,参照评估的划拨土地使用权价格,核定土地使用者应有权益后予以补偿;

确定补偿标准的基准日,原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。

据此可知,所谓“适当补偿”“相应的补偿”均应理解为经过专业评估机构评估得出的全面补偿,而不仅仅是指土地的受让价格。

【对收回国有土地使用权决定不服的救济渠道】

《闲置土地处置办法》规定,对决定无偿收回的,国有建设用地使用权人有权依据《自然资源听证规定》申请听证。对收回国有建设用地使用权决定不服的,有权申请行政复议或者提起行政诉讼。

若当事人拒不交出土地的,《土地管理法》第81条规定县级以上人民政府自然资源主管部门有权责令交还土地,处以罚款。拒不交还的,申请人民法院强制执行。

据此,当事企业在收到“收回国有建设用地使用权决定”或者作出该决定前的告知书时,要及时咨询专业律师,在律师的指导和参与下申请听证、提起复议或者诉讼,通过法律的途径将收回决定所可能造成的损失降至最低。

刘勇进律师最后要提示广大企业当事人的是,国有土地使用权的收回往往与规划变更、自然资源保护、违建清理整治等存在高度关联,涉案企业在面临收回决定的同时还可能

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