农村宅基地上房屋拆迁怎么补?谁签约?按面积还是按人头?

导读:宅基地是农村集体经济组织为保障农户基本生活居住需要而拨给农户使用的集体建设用地,主要用于建造住房及其辅助用房(厨房、杂物房、厕所)、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。随着城镇一体化进程的纵深化发展,新农村建设、城中村改造、旧村改造越来越多,宅基地上房屋拆迁越来越普遍。但是与农民“钱袋子”息息相关的补偿安置问题,很多人却依旧不明就里。本文,刘勇进律师就其中常见且重要的三大问题做简要论述。

 

一、宅基地上房屋拆迁安置是按户籍人口数量还是按房屋建筑面积?

宅基地上房屋的拆迁安置,是指被拆迁房屋拆除后,被拆迁人可以获得多少安置房。对于这个问题,目前法律没有硬性规定,主要看地方政策,总的来说有三种类型:

①按户籍人口数量确定安置面积:以合法有效的集体土地建设用地使用权证、建房批准文件等计户,该户内户籍人口数量排除已经享受过拆迁补偿安置政策的人口后,乘以人均安置面积即为总的安置面积。

而不少拆迁项目还会出一些照顾性政策,比如独生子女、大龄未婚、住房困难等情形增加一定安置面积。

②按房屋面积或宅基地面积确定安置面积:有的地方按照房屋面积乘以一定系数确定,有的地方按宅基地面积的一定百分比确定,比如北京不少城区的补偿安置方案中就按照宅基地面积的70%确定安置面积。

③混合模式,即允许被拆迁人根据自家“人多地少”或“人少地多”的具体情况自行选择按户籍人口数量还是按建筑面积确定安置面积。

二、宅基地上房屋拆迁如何补偿房屋和宅基地?

宅基地上房屋拆迁同时面临集体土地(宅基地)征收和其上房屋的拆迁,包含地的补偿和房的补偿两个部分。

首先,关于地的补偿:

一般被拆迁人很少看到这部分补偿,是因为这笔补偿款通常是在集体土地征收过程中,作为征地补偿费用拨付到村集体的——宅基地属于集体所有的资产。

不过,这笔补偿款给到村集体后,并不必然与被拆迁人无关:如果被拆迁人没有其他宅基地的,村集体要按照村庄规划为其重新分配宅基地;如果整村拆迁撤销建制,又或者按照村庄规划无法再重新分配宅基地,前述补偿款则应当分配给被拆迁人。

其次,关于房的补偿:

根据现行通行做法,宅基地上房屋的拆迁补偿由宅基地区位补偿价和被拆迁房屋重置成新价两个部分组成:

①宅基地区位补偿价按照宅基地面积乘以区县人民政府综合确定的宅基地区位补偿价计算;②被拆迁房屋重置成新价由房地产价格评估机构通过评估确定。

三、宅基地上房屋的拆迁补偿安置协议由谁签字才是有效的?

宅基地上房屋拆迁过程中,补偿安置协议应当由拆迁人与被拆迁人协商签订。其中,被拆迁人是指对被拆迁房屋享有所有权或对宅基地享有使用权的单位或个人。

通常情况下,一般公众理解的“户主”与前述“房主”是同一主体,但并不绝对。如果发生不一致的情况,则应当根据被拆迁房屋对应的房产证或集体土地建设用地使用证(宅基地证)来认定被拆迁人,与之签订补偿安置协议。

然而,实践中,没少发生“房主”的亲属代签补偿安置协议的情形,比如夫妻间代签、父母与子女间代签、兄弟姐妹之间代签、女婿代签等等。

这类代签行为是否合法有效也是很多被拆迁人关心的问题。一般认为,成年家庭成员代签补偿安置协议,应当具有“房主”的授权委托书方可进行。

如果没有事先取得“房主”的授权,“房主”事后又不予认可并拒绝受领补偿安置利益的话,代签的协议一般不对“房主”产生约束力,除非拆迁人一方能够充分举证证明其代签行为构成民法意义上的“表见代理”。

刘勇进律师最后想提示广大农村被拆迁人的是,目前,没有专门针对宅基地上房屋拆迁的法律或行政法规。这一领域许多纠纷的处置方式因地域不同存在较大差异。农民朋友要有意识地加强对被拆迁人主体资格认定、房屋合法面积认定、预签补偿安置协议等直接牵涉补偿利益事项的学习和了解,充分掌握房屋所在地的地方性规定和政策,遇到问题及时咨询专业律师,寻求矛盾纠纷的有效解决。

 

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