这么多征地拆迁法规在修订?雷打不动的这4点记住就够使了!

导读:2020年无疑是征地拆迁领域迎来巨变的一年,自1月1日的新修订《土地管理法》施行,很快国务院便宣布下放相当一部分用地审批权限至省级政府,到日前《征收土地公告办法》等涉征地规范性文件废止或失效,再到《土地管理法实施条例(修订草案)》(征求意见稿)的公开征求意见,法规政策的变动在提速,被征收人也难免感到有些无所适从。不过,变中自有不变,牢牢掌握住其中雷打不动的原则、标准,才是被征收人获取公平满意补偿之关键。本文,刘勇进律师就为大家浅析法规修订进行中雷打不动的4大权利要点,相信会给被征收人群体带来新的启发……

 

【“590号令”,雷打不动!】

诚如在明律师此前所指出的,2020年3月以来,农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁领域进入了少见的法规“空窗期”——仍然有效的仅有新《土地管理法》和旧《土地管理法实施条例》,而二者又难以紧密衔接,新启动的征地项目究竟该怎么走程序,很难说清楚。

不过,几乎所有的变化、未知数都存在于农村征地范围内,城市房屋征收所依据的行政法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)在可预见的期限内暂无任何改动的兆头。

据此,广大被征收人就有了“主心骨”——590号令的稳定适用,意味着其所确立的征收补偿基本程序、标准和原则不会变,农村征地拆迁在相当程度上将参照适用这些内容。于是,就有了以下4方面不会轻易变动的权利要点为被征收人保驾护航:

其一,未经公示、告知,征收拆迁不得向前推动。

“公告”在征地拆迁领域中不仅是一种信息公开或者送达的方式,更已成为了一种程序性原则。“无公告,不征收”早已深入人心。

具体而言,城市房屋征收中有房屋征收范围(暂停)公告、征收补偿方案征求意见公告、房屋征收决定公告、征收补偿决定公告等一系列法定公告步骤,这还未包括房地产价格评估环节的各项公示要求。

 

而在农村征地拆迁中,2020年之前启动的项目仍要遵从“两公告一登记”(征收土地公告、征地补偿安置方案公告和征地补偿登记)的程序要求,并依据原国土资源部的文件要求要落实拟征地公告这一重要的批前程序。

正在征求意见的《土地管理法实施条例(修订草案)》则通过设置土地征收启动公告、征地补偿安置公告、土地征收公告等程序来确保公示、告知的完成。

对于被征收人而言,公告即意味着知情权的保障,其后才可能涉及参与权、监督权和申诉权的行使。故此,牢固树立“看公告”的意识,及时将公告完整拍照记录下来并提供给专业律师,对于判断涉案项目合法性,提升补偿安置诉求十分重要。

其二,先补偿后搬迁原则,严禁先拆再补。

这一原则在城市、农村是共用的,不过被征收人需要对符合这一原则的具体标准有所了解。

一般而言,“先补偿,后搬迁”可能存在3种落实情形:

一是被征收人在签订补偿安置协议时选择货币补偿,那么征收方可以直接通过将补偿款打入被征收人提供的指定账户的形式来快速落实补偿。补偿款入账后,被征收人就可以放心地依约搬迁腾房了。

 

二是被征收人在签协议时选择外迁的现房安置,能够实现“拎包入住”。这种情况下,只要在协议中明确了安置房的具体地点、面积等信息和交付入住的时间,被征收人同样可以比较放心地搬迁腾房。

 

三是被征收人在签协议时选择回迁性质或者外迁的期房安置。这种情况下,需要在补偿安置协议中明确约定安置房的地点、面积和其他准确信息(如楼层、朝向等),以及预计的交付期限,被征收人先行搬迁腾房(自行租住、借住或者使用征收方提供的周转用房),也可视为“先补偿,后搬迁”。

简言之,有没有“先补偿”,关键在于征迁双方是否达成了清晰、完整的补偿安置协议或者作出了补偿决定。

实践中那种签署“先行搬迁拆除协议”,只管拆不管补,或者强调补偿方式、数额、标准均需依据评估结果、方案制定情况“另算”的,显然不符合这一原则的要求。

不过需要明确的是,“先补偿,后搬迁”并不意味着只要被征收人拒绝领取补偿,征收方就不能要求其搬迁。一旦补偿决定下达或者补偿协议签订,被征收人又拒绝领取补偿,征收方可依法将补偿提存,继续推动搬迁拆除进程。

其三,征收行为可救济原则。

所谓“征收行为可救济”,广义上可包括提出意见、要求听证、提出异议并申请核对调查结果、要求修正评估中的错误、申请复核和专家委员会鉴定等许多内容,但从狭义上理解就是一点——关键性征收行为可通过行政诉讼救济。

也就是说,只要被征收人对补偿安置或者征收拆迁行为本身不服,就应当有权提起行政诉讼,要求法院对涉案项目的合法性进行全面审查,从而维护自己的合法财产权益。

目前来看,可诉的征收补偿行为主要包括:

城市房屋征收——房屋征收决定和征收补偿决定;

 

农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁——责令交出土地决定和“xx补偿安置决定”(不一定叫这个名,但性质都是分户作出的补偿决定)

广大被征收人需要紧紧盯住上述关键性行政决定的作出,第一时间获取决定的内容并提供给专业律师,决不错过6个月的起诉期限。

需要特别注意的是,起诉期限一经错过即意味着被征收人丧失了起诉权,再想提升补偿安置条件难度将会很大。

其四,强征强拆必经法院依法裁定。

对于合法房屋及土地的强征强拆,必须经有权机关申请人民法院强制执行,任何行政机关都无权迳行行政强拆。

具体的程序对应关系如下:

城市房屋征收——征收补偿决定(不复议不诉讼不履行)→县级政府申请法院强制执行

 

农村集体土地征收和宅基地上房屋拆迁——责令交出土地决定(不复议不诉讼不履行)→自然资源主管部门申请法院强制执行;xx补偿安置决定(不复议不诉讼不履行)→作出决定的主体申请法院强制执行

对未经上述“雷打不动”程序迳行强征强拆的,被征收人要坚决提起确认强征强拆行为违法的诉讼,进而寻求协商对话解决补偿问题或者进一步申请行政赔偿。

刘勇进律师最后要提示广大被征收人的是,上述“万变中之不变”对于大家的权利保障而言极为重要。只要牢牢掌握了这些原理、底线,法规再怎么修订,政策再怎么调整,我们未来的生活都将拥有起码的保障。这或许才是征收拆迁中行政法治的真正价值和意义所在。

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