继承造成“一户多宅”,这样的房屋遇征收能否获得补偿?

导语:在农村集体土地收归国有的征收过程中,个别征收方为了尽快完成征收程序,或是尽可能降低征收成本,会找出各种理由将本应给予合理补偿的房屋认定为“违法建筑”。其中,较为常见的一种情况就是,无论什么原因,只要被征收人属于一户多宅的情形,征收方就会将其中一处宅基地上房屋认定为违法建筑,从而对该房屋不予补偿或强制拆除。那么,“一户多宅”真的都需要被认定成违建吗?

 

【父母去世留下房屋,遇征收却变成“违建”面临拆除】

小明家住四川省峨眉山青城村1号,其父母家住同村2号。小明的父母于2018年双双过世,撒手人寰。

小明悲痛万分,由于怀念双亲,在其父母过世后,他经常在青城村2号居住,并保留了该房屋于父母在世时的状态。

2019年,青城村所在土地涉及集体土地征收项目,小明所在的青城村1号及小明从父母处继承的青城村2号都在征收范围内。

小明支持国家建设,支持征收项目的进行。但令小明没想到的是,行政机关作出了《限期拆除通知书》,以“一户一宅”为由,认定青城村2号为违法建筑。行政机关的做法让小明一下子傻了眼。

【何为“一户一宅”与“一户多宅”?】

在我们为小明的遭遇感到不平时,先来看看,什么是“一户一宅”与“一户多宅”。

《土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”这就是“一户一宅”的法律依据。

不过,仅仅是依据这一条法律规定,就将所有“一户多宅”的情况都认定为违法,实在是不合法理也不合情理的。

法律规定农村村民实行“一户一宅”制度的目的在于延续宅基地分配公平优先原则的同时,遏制宅基地无序扩张和乱占滥用耕地的行为。

但是,实践中因继承、买卖、户籍管理制度衔接等各种原因,确实存在一定数量的“一户多宅”现象。对此现象,行政机关应区分形成原因分别处理,而不能简单地将房屋统统认定为违法建筑。

现在,大家理解了“一户一宅”的立法目的,也就明白了并非所有“一户多宅”的情形都会被认定违法。那么,在什么情形下,“一户多宅”的情形应当在征收程序中获得合理的补偿呢?

第一种情形:继承

集体土地所有权属于村集体,所以宅基地使用权并不能继承。

但是,其地上房屋作为村民的私有财产是可以继承的,加之“地随房走”的原则,因继承宅基地上房屋而占有宅基地所形成的一户多宅,可以依法申请行政机关给予确权登记,遇到征收也应当依法给予补偿。

第二种情形:宅基地使用权流转

宅基地使用权是我国特有的一项独立用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的建设用地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。

它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。宅基地使用权可以转让,但限制在同一农村集体经济组织成员之间,这样出现的“一户多宅”应当认定合法。

宅基地属于农村集体的建设土地,集体享有所有权,而同一农村集体经济组织内部成员具有农村户籍,符合宅基地的申请条件。所以,宅基地在本集体农民之间相互转让并不违法。

第三种情形:政策变化

不同的政策要求就可能导致一户多宅情况发生。改革开放初期,因就业、升学、转干、婚姻、退伍、人口迁移等各种原因,许多农村村民出于新增的居住需求建设住宅。

但是,当时的法律法规并未完善,大家也一直没有办理相关手续的意识。如今,这些宅基地上房屋就出现了“一户多宅”的情况。

这些特定历史时期产生的“一户多宅”房屋,可以依法按规定补办有关手续,办理分户建房,予以确权登记。

《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中规定,符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记。

除了以上几种主要的原因,在实践中还会由于其他原因而出现“一户多宅”的现象。当您遇到此类问题时,一定要积极主张自身权益,不要稀里糊涂地让行政机关将房屋认定为违建。

【结合地方管理政策,依法申请确权登记发证,“多宅”房屋也可能有补偿】

我们说回上述案例中小明的情况。对已拥有一处宅基地的本村集体成员、非本村集体成员或城镇居民,因继承房屋而取得农村宅基地的,可按规定进行确权登记发证。因此,小明是可以取得青城村2号房屋所有权的。

根据“地随房走”的原则,因继承农房占有宅基地而形成的“一户多宅”,也可以依法申请确权登记发证。在征收程序中,也完全可以主张宅基地上房屋的合法补偿。

2015年至今,全国33个农村土地制度改革试点地区积极探索,在宅基地管理制度方面探索出许多有益经验,为我们提供了参考。

例如,湖南省浏阳市对宅基地房屋超出审批面积以及“一户多宅”等情况推出有偿使用政策。宅基地面积超标但不超过210平方米上限的村民,只需按照15元/平方米·年的标准缴纳有偿使用费,政府即可确权发证。

具体的宅基地管理政策,广大被征收人还应查阅省、自治区、直辖市的规定。如果当前房屋仍存在“一户多宅”情形,可以依法定程序提交用地申请,办理分户建房,或是依据所在地区政策争取确权发证,以免在遇到征收时被“违建”问题所困扰。

最后,刘勇进律师提示大家,在农村集体土地征收过程中,遇到个别行政机关不分青红皂白以“一户多宅”为由将宅基地上房屋认定为违建进而不予补偿的情形,一定不要消极等待、坐失良机。大家应当及时咨询和求助于专业解决征收纠纷案件的律师,律师会采取法律措施帮您化解难题,并帮您争取应得的合理补偿。

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