卖出3年的房屋还能要求拆迁补偿款?农村买卖房屋要注意!

2016年2 月21日,李某与张某签订房屋买卖合同,李某将其位于城东县四方村的房屋以20000元的价格卖给邻村的张某。因转让房屋已属破旧,需重新修建才能居住,合同约定张某受让后自行出资修建,有关审批手续由李某负责办理,转让房屋登记在李某名下。待转户条件具备,李某无条件协助张某办理房产过户手续。张某付清房屋购买款后,李某将房屋及土地使用权证交付给张某,张某对该房屋进行了重新修建并装修后,管理使用至2019年该房屋拆迁。但是问题来了,在进行房屋拆迁补偿款商议时,李某主张自己仍旧是涉案房屋的所有权人,房屋补偿款应归属自己,房屋买卖合同无效。那么,作为买受人的张某该如何维护自己的权益呢?

 

【房屋买卖合同的效力】

房屋买卖合同无效。宅基地使用权对应的是农村集体经济组织的成员资格,因此宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间进行流转。
本案中,张某并非本集体经济组织成员,因此不能取得涉案宅基地使用权。而根据地随房走的原则,李某处分房屋的行为导致宅基地使用权向非本集体经济组织成员变动,违反了《土地管理法》《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此,该房屋转让协议应当认定无效。

【拆迁补偿款的归属】

在确定合同无效以后,需要进行明晰的事项包括原房屋及其价款的归属、张某对于后建设和翻修部分以及房屋增值部分的补偿问题。
房屋及购房款:根据《合同法》第58条规定,合同无效后,涉及到的财物应当予以返还,无法返还的情况下进行折价赔偿。
因此李某应当将20000元购房款返还给张某。本案中房屋已经被拆迁,房屋的实际价值发生了极大变化,因此如果全部房屋拆迁安置权益都属于李某,那么张某基于房屋增值部分的可得利益将遭受损失,所以房屋的拆迁安置补偿费用应当再进行分配。
后建设的房屋及翻修部分:张某能够提供证据证明是自己后来修建以及翻修的,补偿费用由张某享有。
房屋增值部分:这部分的利益分配并没有具体的规定,因此可以考虑以下几个方面。首先,在法律明文规定的情况下,张某、李某二人依旧违反法律禁止性规定进行交易,双方都存在过错,应当根据双方的过错程度进行分配;
其次,张某已经按照合同的约定付清价款同时实际占有房屋,而李某是在得知房屋有拆迁利益后才对买卖当时的约定反悔,要结合诚实信用原则,将拆迁利益更多的倾向于归属张某一方。

最后,刘勇进律师提示大家合法转让宅基地上房屋的几个关键要点:
1.转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
2.同一集体经济组织内部成员转让;
3.受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;
4.转让行为征得本集体经济组织的同意;
5.宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。

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