棚户区、旧城改造拆迁,被征收人该如何报价?

导读:在目前占比较大的棚户区改造、旧城改造项目中,“报价”无疑是一件技术活。要想获取自己满意的补偿,不报出自己的心理预期来不行;但报得高了,离谱了,非但不能促进补偿纠纷的化解,在极端情况下更可能给自己招来不必要的麻烦。那么,被征收人究竟该以何种方式报价呢?“开价”前又该预先了解哪些信息呢?本文,刘勇进律师和大家一起探讨这一问题。

所谓“报价”,严格意义上的表述应当为“被征收人就其房屋的补偿数额、方式、标准、项目等提出自己的意见和主张”。

大家首先需要明确的是:棚户区改造、旧城改造类项目的房屋征收中,最终的补偿数额是通过科学专业的评估和补偿方案的规定确定的,是一个客观计算出来的数字,而非征收中任何一方单方面主观臆想出的结果。

据此,一些被征收人在刚刚看到公开征求意见的征收补偿方案时就声称“没有几千万、几套房不搬”,除了顺顺气以外,并没有任何实际意义。

换言之,你报价多少,首先要看有没有依据,或者老百姓口中的“道理”。

【“报价”前要做好的以下几件事】
1 及时收集涉案项目的补偿方案,仔细进行研读

征收补偿方案绝不是简单的一两页纸所能容下的,一般而言,它都会被印成一本几十页厚的“书”。

被征收人一定要在仔细研读补偿方案、手册的基础上去考虑自己在选择依法救济权利时的报价,而不是无目的的漫天要价。

如前所述,你所进行的“报价”,事实上就是对涉案补偿方案的具体修改意见。被征收人需要做的是提“修改意见”,而不是将其完全推翻重来。

2 、对自己房屋的合法性予以确认

一切“报价”的前提是,被征收房屋必须是合法建筑,而非无证的违法建筑。

违建不补,是大的原则。都违建了,自然也就无所谓报价,政府给多少一般就是多少了。当然,很多自建房的被征收人不认可这种说法,那么好,你就需要找出充分的证据来证明涉案房屋的合法性。

最高人民法院的相关司法裁判显示,自建房的合法性需要房屋建造者予以举证证明。征收方未依法对其进行调查、认定和处理,并不能得出涉案房屋就是合法建筑,就应当全额补偿这样的结论。

被征收人可搜寻当初建房时单位领导的签字同意材料及邻居、同事的证人证言,曾向房管部门提交建房申请材料等证据,尽量证明自建房、无证房的建造年代及当时的政策措施。如能部分予以证明,这部分房屋也是有希望报出一个好价钱的。

3 、对周边类似房地产的市场价格有所调研、掌握

棚户区改造、旧城改造项目的评估标准即为“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”。

若被征收人对征收方“库”里面选出来的评估机构不放心,也可自行对附近同情况的房屋市场交易价格调研一番,从而做到胸中有数。

那种动辄提出每平米20万元以上的补偿诉求,却在实地调研中怎么也发现不了达到这一价位房屋的事情,被征收人的确没必要做。

【“报价”关键:有理有节,时机得当】

真到要张口报价这一环,被征收人要注意两点:

一、要有理有节

所谓有理,就是要有前面提到的准备工作所铺垫成的依据以及对《国有土地上房屋征收与补偿条例》的熟练运用。
对法规政策的应用本来是征收方的“强项”,但我们被征收人完全没必要妄自菲薄。须知,590号令本身就是保护被征收人补偿权利的“宣言书”,大家要在充分咨询专业律师,阅读法条规定的前提下好好与征收方协商沟通。

“懂”与“不懂”,“真懂”还是“假懂”,这是蒙不了人的。一旦征收方意识到被征收人对法规有着相当程度的了解,充分知晓自己所掌握的提出意见、要求听证、申请复议、提起诉讼等权利,其自然会给被征收人的合理诉求以足够的重视。

所谓有节,就是补偿诉求要合理、适度。对于补偿比例不到1:1的,被征收人自然可以主张1:1的基础比例。但如果你想主张1:2以上,就得谨慎掂量一番了。

二、要注意时机的把握

我们的建议是,你一定要在提起相应程序的过程中去“报价”,“全凭嘴一张”就去冀望对方答应你的条件,不太具有可行性。

补偿数额偏低、补偿方式不合理等等令被征收人不满之处的存在,必然会指引我们找到涉案项目的违法点。“抓点提程序”,是依法救济权利的基本方法。

刘勇进律师最后要提示广大被征收人的是,棚户区改造、旧城改造项目原则上都是具有保障性的民生工程。在补偿多少方面过分“博弈”,有悖于这类项目的推行初衷。唯有互相尊重对方的权利和关切,在法规和政策的框架内严格程序步骤去操作,才能让拆迁变得平稳高效。“报价”绝非“狮子大开口”,更不是“得寸进尺”,而应被理解为被征收人对自身补偿权利的关注与觉醒。

 

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