棚户区改造是“脏乱差”补偿标准?比房屋拆迁标准低吗?

我们不是棚户区,怎么被纳入棚户区改造范围了呢?”

明明不是棚户区,却以棚户区的名义拆迁。遇到这个情况的拆迁户们心里很不踏实:按棚户区改造的标准补偿,自己会不会吃亏?

 

 

棚户区的认定

其实,对于“是不是棚户区”“如何认定棚户区”,国家及各地的政策中并没有制定一个明确的标准。

原则上,棚户区是需要经过认定的,但目前除了山东、武汉等少数地区出台了棚户区认定办法外,大部分地区都没有相关认定办法。

 

分散在一些规范性文件中关于棚户区的规定是这样的:

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)只是对棚户区做了个笼统的描述:住房简陋、环境较差、安全隐患多、改造难度大;该意见还将棚户区划分为4类:城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造。

《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)对优先改造的棚户区的描述是:连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切;认定的棚户区范围是:包括中央企业在内的国有企业棚户区、资源枯竭型城市棚户区、独立工矿区棚户区、三线企业集中地区棚户区。

《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》列出的棚户区的范围是:城镇棚户区(含城中村、城市危房)、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区(场)棚户区和危旧房、国有垦区危房改造项目。

《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保[2009]295号)对工矿棚户区的描述是:安全隐患突出、严重影响群众生命财产安全、下岗失业退休职工比集中、群众要求改造呼声强烈。

从现有的这些规定来看,棚户区指的是:基础配套设施落后、环境脏乱差的老旧城区,或者国有工矿企业棚户区。基本上都属于国有土地,涉及集体土地的只有环境条件差的城中村。

 

 

所以,通常提到棚户区改造项目,一般指的就是城市国有土地。除了被纳入城市规划区的城中村改造项目外,农村集体土地征收及其房屋拆迁是没有棚户区这个说法的。

无论是不是以棚户区的名义进行,遇到拆迁,对拆迁户来说最关心的还是补偿问题。

这一点,拆迁户们可以放心:以何种名义拆迁,并不会对拆迁补偿有什么影响,因为补偿的标准,始终是秉着公平原则,根据产权证登记的土地性质、周边市场房价等因素来综合衡量的。

有的拆迁户说:“我们不是棚户区,怎么被纳入棚户区改造范围了呢?”正是因为国家没有对棚户区的统一认定标准,导致各地在划分棚户区范围时不严谨,于是出现上述这样的情况。

但是,无论是不是棚户区,都只是拆迁方进行征地拆迁的一个名义,只要安置补偿合理到位,让拆迁户满意,未来生活水平不降低,就没有什么问题。

 

遇到棚户区拆迁怎么办

遇到棚户区拆迁,容易对拆迁户的补偿权益造成损害的,就是拆迁方实施一些违法行为。

拆迁户可以对如下这些方面加以注意,如果遭遇违法导致权益受损,可以及时救济,避免白白损失:

 

1、立项规划

法律规定,征收要符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。如果是保障性安居工程建设、旧城区改建,还要纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发[2013]25号)也指出,要结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划,合理确定各类棚户区改造的目标任务……先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。

拆迁户可以通过申请政府信息公开的方式,获取所在地区棚改项目的立项、规划文件,如果没有立项、规划文件,那么涉案项目存在违法情形。

项目本身违法,就更容易在程序上忽略拆迁户应有的一些权利,进而在拆迁安置上无法给予拆迁户合法合理的补偿。

 

2、拆迁程序

程序不符合法律规定,拆迁肯定就不合法。

如果是国有土地上的房屋,要看拆迁是否严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的程序进行;如果是集体土地上的房屋,要看拆迁程序是否符合《土地管理法》的规定。

其中,重点关注强拆的程序:征收方要对房屋实施强拆,必须先作出补偿决定,再向法院申请强制执行,得到法院准许强拆的文书后,才能实施。未经法院准许的强拆,拿不出法院文书的强拆,是违法的。

强拆在实践中较为常见,但往往当事人在房屋被拆后花费大量时间做无用的信访,致使维权时机错过,导致无法提起法律程序,房屋损失无法挽回。因此,遇到违法的强拆,拆迁户要保留相关证据,并尽快咨询专业律师,以便后续要求赔偿。

 

3、补偿标准

拆迁补偿都有两个方式:货币补偿和产权置换,供拆迁户根据需要自愿选择。这个选择权是一定不能被剥夺的。

一般来讲,对于国有土地上的棚户区改造,房屋补偿应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。补偿价格可以参考就近区位类似结构的商品房价格。

如果棚户区区域是农村集体土地,但该片区处于城市规划区范围之内,则也是可以参考国有土地上房屋的征收补偿标准进行补偿。产权调换也可以参照国有土地上房屋征收产权置换的标准。

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