法律救济

导读:2020年2月10日是新型冠状病毒肺炎疫情暴发后的第一个全面复工的工作日,而此时各地的绝大多数征地拆迁项目尚处于“休眠”之中,恢复时间待定。此时,被征收人朋友不妨暂时放下内心的焦虑和不安,冷静判断一下自己所面临的项目究竟处于怎样的阶段。显然,不同的阶段我们要有具有针对性的应对策略。本文,刘勇进律师就为大家简要梳理这其中的关键。

 

为使本文的建议具有可操作性和现实意义,我们谨将整个征收拆迁分为4个关键阶段。

【阶段一:项目启动前期,重在及时察觉、做足准备】

对城市国有土地上房屋的征收而言,第一阶段开启的标志是发布“房屋征收范围公告”或者“暂停(办理各项可能改变补偿安置结果事项)公告”。

这类公告一经张贴,被征收人要注意做好以下几件事:

  1. 要及时通过公告信息了解自己的房屋是否处于征收范围内,若公告信息模糊导致理解困难,可尽早询问社区、街道办工作人员或者委托专业律师协助弄清。
  2. 准备好自己的房屋所有权证、不动产权证及其他能够证明房屋系合法建筑的材料、证据,这是我们日后获取补偿安置的基础性条件。
  3. 做好家人(房屋共有权人和共同居住人)的沟通工作,统一补偿安置诉求,不在随后的协商谈判中出现不同声音。
  4. 家中要随时留个“明白人”,为参与接下来的征求意见、选定评估机构等环节做好准备,尽量不要将这些任务交给对法律了解不清的中老年人。家中留人同时还具有守房、取证的多重作用。
  5. 准备必要的取证器材,譬如可拍摄较清晰照片、视频的手机,监控探头等。

农村集体土地征收则以“拟征地公告”“征地告知书”等名义标志启动,鉴于农村的复杂法治环境,我们建议被征地农民第一时间将这类公告拍照保存并咨询律师,在律师的指导下做具体的准备工作。

“不按套路出牌”是农村地区工作的一大特点,与其“找规律”不如随机应变、灵活调整。大体而言,上述5件事农民朋友也可以一一去落实。

 

【阶段二:征收决定依法作出前后,知情、参与、监督不可少】

我们将第二阶段划在“征收决定依法作出前后”,此时被征收人要做的事情都是围绕“房屋征收决定”或者“征地批复”开展的。

对城市而言,被征收人要重点关注征收补偿方案的公开征求意见环节,务必拿到征收办提供的至少每户一份的补偿方案草案,并及时对其中不满、存疑之处书面提出意见。此时要注意,光用嘴说“有意见”是没用的,一定要落实在纸面上。

对旧城区改建类项目,能够争取到听证会机会的,要积极争取。

在这一阶段还会有许多法定的程序步骤,但被征收人若需要审查则要通过申请政府信息公开的途径,故持续咨询专业律师获取指导很有必要。

大家要注意3方面问题:

  1. 同一项目的被征收人之间要加强联系沟通,形成合力,避免很轻易地被“分化瓦解”甚至相互之间产生矛盾、不理解。
  2. 评估机构选定一定要参与协商、投票直至最后的摇号、抽签,不要认为和自己没关系、参与了也没用。
  3. 配合征收调查登记人员入户查验证件、测量房屋实际面积,但不可将证件的原件交出。需要签字的内容原则上一律先询问律师,在存在疑问时不签为宜。

一旦房屋征收决定依法作出并公告,第一时间将全部可见到的材料提供给律师,由律师判断是否需要依法提起行政复议或者行政诉讼。自此刻起,切勿继续自行救济,否则效果将会完全不在被征收人可控的范围之内。

农村此阶段的情况尤为难以判断,原因在于2020年新施行的《土地管理法》主要改动的就是这一阶段。

但其中的基本原理与城市类似,一是要及时针对拟征地补偿安置方案提出意见、要求听证;二是要配合拟征地补偿登记、调查,但对存疑的结论性材料可不签字;三是在存疑时暂不签订任何名头的补偿安置协议,无论征收方、村里如何解读这份协议的性质。

如果听证会得以召开,委托律师参与将是很有效的举措。基本上律师一出面,涉案项目的合法性究竟如何完全是藏不住也糊弄不过去的。

总之,这个阶段的重要性不言而喻,“知情-参与-监督”是被征收人要以行动落实的。若连知情都做不到,后面的问题可就严重了。

【阶段三:征收决定作出后的协商谈判】

这一阶段处于“征收决定”作出后到补偿决定作出前,主要程序性环节是评估和可持续多次的协商谈判。

对城市而言,评估程序极其重要,被征收人要围绕入户实地查勘的配合与监督、分户的初步评估结果公示时的及时了解情况、收到评估报告后的申请复核、专家委员会鉴定等展开救济。

切勿错过评估报告的申请复核和专家委员会鉴定环节,否则在后续诉讼中极可能会被法院认定你自行放弃了对评估报告的救济权利,认可了专业评估的结果。

同时,被征收人要针对补偿安置方式、停产停业损失和室内装饰装修价值的补偿等事宜及时与征收办对话协商,协商过程可进行录音取证,并保持“不卑不亢”的良好态度,切勿过分情绪化。

在此阶段,要谨防“以拆违促拆迁”或者“以拆危促拆迁”情形的出现,一旦征收方用上了这些“歪门邪道”来逼签,被征收人一定要及时聘请律师提起有针对性的诉讼,切勿再憨憨地等着征收方按“法定程序”推动下一个步骤。

对持续性出现的打砸门窗、封堵大门、“六断”(断水、电、气、热、路、网)等逼签,被征收人可及时报警、取证,并针对单一的逼迁行为考虑申请查处、申请人身及财产安全保护、提起行政诉讼等辅助性的救济措施。

农村此阶段的措施与城市大致差不多,法律上的差异由律师来把控,老百姓要注意做好以上事情。

【阶段四:强拆的“前置决定”作出后,坚决聘请律师起诉】

这里的“前置决定”是一个非专业性的表述,但却很好理解:能够直接引发司法强拆的那个名为“决定”的文件,诉得就是它。

城市范围内一般叫做“征收补偿决定”,农村征地中叫“责令交出土地决定”,拆迁宅基地上房屋时则可能名为“拆迁裁决”或者“补偿(事项、方案)决定书”。

牵涉无证房屋和危房的,还可能出现“责令限期拆除决定”和“解危排险通知”等名称,当然它们是行政机关就有权强制执行的。

一旦收到这些文件,被征收人一分钟也不要耽搁,及时委托自己信得过的律师,按律师的指导去做。再自力救济下去,结果几乎只能是徒劳无功,等来的将会是强拆的挖掘机上门。

大家不难发现,我们的建议“头重脚轻”,原理就在于越往后走救济的空间会越被压缩,对被征收人而言可做的事情就会越有限。大家务必要把功夫下在“头”上,不要到了最后才想起来着急。“前紧”的目的是为了追求“后松”,这是我们要灌输给大家的重要理念。

刘勇进律师最后要提示广大被征收人的是,农村和城市在面临征收拆迁时虽适用的法律规范有所差异,但其大致步骤、原理都是相同的。我们希望大家都能谨记上述4大关键阶段,做好每个阶段自己该做的事情,不做不该做的事情(譬如无目的的走访、反映意见,与征收方发生正面冲突,与委托律师就救济策略等争论不休),那么获取公平、合理的征收补偿将会是我们必将迎来的结局。

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