旧村改造与旧城改造,一字之差,你能弄清区别吗?

据网络媒体报道,广东省东莞市将于近期启动针对三宗地的旧村改造项目,相关企业开始进场进行前期服务,共牵涉土地39公顷。疫情期间“三旧”改造不停,广大即将面临拆旧建新的村民也自然不能对其置若罔闻。那么,三旧改造项目中的旧村改造,究竟与通常所说的“旧城改造”“棚户区改造”有何联系和区别呢?在依法救济时又有哪些需要特别注意的地方呢?本文,刘勇进律师为大家浅析这里的法律问题……

 

【名词区分:也许是征收,也许不是】

事实上,这三个概念在很多情况下是交叉在一起的。棚户区改造项目通常针对的是城市房屋,但却不排除针对城中村、城边村的项目;旧城改造和旧村改造二者只差一个字,但在实践中也可能存在适用区域上的交织。

区分项目性质的关键在于,弄清你所遇到的“改造”项目是不是征收!

征收项目的法律依据很清晰,城市要看《国有土地上房屋征收与补偿条例》,农村要依据《土地管理法》及其实施条例。

征收的实施主体明确为市、县(级)人民政府及其工作部门(如自然资源主管部门、住房和城乡建设部门等),其他主体只能是协助或受其委托开展具体工作,但不能承担补偿安置的法定职责。

征收项目有着严格的法定程序步骤,必须走齐、走好每一个步骤才能确保最终的结果合法。否则,被征收人有权针对其中的征收决定、补偿决定提起复议或者诉讼,对评估机构出具的评估材料申请复核和专家委员会鉴定,进而对项目实施司法审查。

征收项目还有一个重要的特征,即征收方未经人民法院依法裁定不得实施强拆行为,否则即构成违法强拆,需承担相应的行政赔偿责任。

根据经验,名为“旧城改造”的项目通过征收性质开展的可能性较大,城市范围内的棚户区改造项目也是如此。

不过,在名为旧村改造的项目中,情况就有些复杂了。

 

【旧村改造与“帮拆”,真的形影不离吗?】

我们首先来看广东省人民政府于2019年发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》中的这段规定:

“三旧”改造项目,多数原权利主体同意改造,少数原权利主体不同意改造的,按照《土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定处理;

法律法规没有规定的,可积极探索政府裁决。对由市场主体实施且“三旧”改造方案已经批准的拆除重建类改造项目,特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况,原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见,符合以下分类情形的,原权利主体均可向项目所在地县级以上人民政府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性,并要求限期搬迁。

(1)土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的,占份额不少于三分之二的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议;

(2)建筑物区分所有权的,专有部分占建筑物总面积不少于三分之二且占总人数不少于三分之二的权利主体已签订搬迁补偿安置协议;

(3)拆除范围内用地包含多个地块的,符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80%;

(4)属于旧村庄改造用地,农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。

对政府裁决不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼且不履行裁决的,由作出裁决的人民政府申请人民法院强制执行。

县级以上人民政府进行裁决前,应当先进行调解。

规定内容不短,但理解起来并不困难。

简言之,它将三旧改造项目以“是否征收”为标准进行了区分,征收项目的按征收法律法规补偿安置、申请法院强制执行;不是征收的,也就是所谓“法律法规没有规定的”情形,则探索政府裁决以助推项目进展的方式。

根据上述具体的规定,在旧村改造项目中,一旦农村集体经济组织中的大多数人(不少于三分之二的村民或户代表)已签订搬迁补偿安置协议即同意配合改造,余下三分之一村民的意见将面临“被代表”。

当地政府将有权直接依村集体的申请作出裁决,要求全体村民限期搬迁。村民对裁决不服的有权提起复议或者诉讼,逾期未提起的申请法院强制执行。

我们可以理解为,旧村改造项目在初始阶段并不天然具有强制性,而是随着“村民自治”的逐步发动而在一定比例的条件下才会转而具有强制性。这就是其与自始即具有强制性的征收项目的最大差别。

但无论“村民自治”在其中何其重要,有一点是必须明确的,即旧村改造中不允许出现“帮拆”一说——村民们即使形成了绝对多数的配合搬迁意见,也无权以“少数服从多数”为由对个别拒绝签约搬迁的村民实施帮拆,否则即涉嫌民事侵权直至刑事犯罪。

换言之,在一个合法的旧村改造项目中,村民的房屋最终也需要通过法院的执行裁定才能被强拆。在这点上,它与征收性质的改造完全一致,体现了法律政策对公民财产权的起码保障。

 

刘勇进律师要提示广大村民的是,旧村改造项目自启动之初即引入了市场主体参与,名为“公司”的民事主体将在其中发挥重要的作用。村民们在前期的协商谈判中务必保证齐心协力,有效监督村委会、村集体的“代表”行为,才能获取让大家真正满意的补偿安置方案。一旦同意签约的比例上升,不满意补偿的村民要及时咨询专业律师,切勿坐等政府的裁决作出才想起来寻求法律的帮助,那将会让自己处于乡亲们的“对立面”而使救济空间受到打压。

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