国家一锤定音,新规下,明年起2类房子迎来升值!

谁都没有想到,中国的房价竟然一下子连续上涨了10多年,伴随着房地产的奇迹,有魄力、有勇气提前布局房地产的人,早已经赚得盆满钵满,当上了成功人士。房地产带动家庭致富,除了炒房这条路之外,还有另外一条路——拆迁。甚至可以说,拆迁是普通家庭财富迅速增长的捷径。

根据每日经济新闻报道,在深圳的某个村庄拆迁过程中,整个村庄500多户全部翻身从身无长物转换为“富豪家庭”,一夜之间摘掉了“贫穷”的帽子,据悉,这个村庄拆迁过程中,几乎每家每户都分到了总计5000万以上的房产和现金补偿,更有的家庭拆迁补偿上亿元,他们拿着大量的拆迁款到处买豪宅、买豪车、投资生意,过上了幸福的生活。

在教育界,老师们经常这么说“世界上分为两种人,第一种是先知先觉的人,第二种是后知后觉的人,多数人属于后者。”当房地产投资致富的关口过去之后,很多人才反应过来,手舞足蹈地冲向楼市,最终沦为别人的接盘者。拆迁也是如此,当拆迁的时代过去之后,很多人才反应过来痛惜过早卖掉了差劲的老房子。

为什么过去10年房价能如此高速上涨?不少经济学家、房地产专家、经济学者认为是全国城市化均衡发展是主要原因,一方面新农村、新城镇加速推进,另一方面大城市的产业开始向中小城市布局,进而导致人口从大城市向中小城市回流,最终在买房需求激增的情况下,引发了一系列房地产躁动。

确实,专家们的这些话都很有道理,也非常符合近些年中小城市的主要发展方向,在这些因素加持之下,房地产必然会向上发展,房价也会随之攀升。不过,城市化虽然能带动房价上涨,但相对微弱,就像温水煮青蛙一样,这一波房价全国普涨的背后真正原因,其实是棚改,这一点不得不承认。

棚改为啥对房地产具有这么大的魔力,能成为三四线乃至整个房地产市场的强力发动机,进而带动整个市场房价上涨?还在于“货币化”补偿方面。

棚改货币化安置,是指当地政府拆掉一套不能居住或者居住环境非常差的房子,然后直接发大量现金给这个拆迁户,这就称之为拆迁货币化安置,与拆房补偿不同的是,拆迁货币化安置具有灵活性,张三的老房子被拆迁了,然后分配到300万元现金,张三可以不购买附近的差房子,而去购买崭新的商品房住宅,无数个张三加起来,就是无数个腰包鼓鼓囊囊的买房刚性需求。所以说,棚改货币化对房价的推动,是直接造就了一大批购房需求,而且属于刚性需求,具有2个特点

1、这些购房人群手持大量现金,有充足的买房能力。多数人根本不需要按揭贷款就能买房,如果采用按揭贷款的方式,则拆迁1套房子,能给市场带来2-3套房子的购房需求。

拆迁“暂停”?国家一锤定音,新规下,明年起2类房子迎来升值

2、拆迁买房,属于刚性需求。因为自己原有的房子被拆掉,现在开始居无定所了,所以不得不走向楼市买房。故而每一个拆迁户都100%转换为了刚性买房需求。

从2014年开始,棚改拆迁货币化安置快速推进,2014年货币化安置占比例仅9%,2016年,全国棚改货币化安置比例上涨到了48.5%,比2015年同比提升了整整18.6个百分点,据不完全统计,仅仅2016年的棚改拆迁补偿款,就足以购买2.5亿平米的房子。按照100平米一套房子的话,就是可以购买250万套房子,拆迁户一年的消化量达到250套房子,而且如果按揭购买,数量或许能在2-3倍以上。到了2017年的时候,很多城市货币化安置比例达到100%,例如江苏,棚改货币化安置比例就是100%。

有研究报告显示,各大城市对拆迁户的补偿都十分大方,棚改的补贴力度很高,例如温州在2017年的拆迁补偿政策下,补偿金额提高了30%-50%左右,有拆迁户说到“咱们的亲戚常住在一起,这一次的拆迁把大家的房子都推倒了,但是每个人都喜气洋洋的,我们都居住在旁边的出租屋里,等待着回迁房和门面房。村里很多人买了大院子、大房子,正好赶上拆迁,仅仅经济补偿就好几百万元,一个大院子可以兑换5-6套房子。”

在棚改的东风下,市场的需求早已经被过度释放,正如社科院预测的那样,三四线城市的购房需求被过度释放,未来会形成住房真空时代,房价难以为继。大量的专家、学者也纷纷看到了这个问题,所以不断提出应该改变棚改的策略。也正是基于此,2018年国开行收回棚改审批权限,这意味着棚改开始发生转折,随后提出因地制宜地推进棚改政策,有的城市房价上涨压力较大,应该降低棚改目标。

2020年,棚改成为终结之年,拆迁“暂停”?国家一锤定音,国家在年初的报告中指出,今年在完成460万棚改任务后,棚改进入收尾阶段。拆迁“停止”之后,房子老了、旧了如何处理?住建部黄艳指出“今后城市发展要避免大拆大建的方式”,取而代之的是旧改,房子老旧之后,在能不拆就不拆的前提下,可以通过修修补补的方式继续维持,棚改停止并不是一刀切全部不干了,而是大规模拆迁消失,对于有必要拆迁的小范围房产,依旧可以进行。

旧改袭来,明年起,老房子按“新规”——旧改处理。

根据2017年国家相关会议制定的2018——2020三年棚改攻坚计划,总体需要完成旧改房数为1500万套,18年开工应该咋626万套,2019年、2020年预期开工数量在(1500-626)÷2即440万套左右。另外根据财政部在《2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》中给出的数据,2019年实际的执行旧改计划到达285万套,同比减少50%,比预期要少了30%。2020年以来,旧改再次提速,住建部预计2019年全年计划开工是1.9万个老旧小区,涉及到居民达到360万户,2020年的旧改预计提升至3.9万个小区,涉及到居民700万户,是2019年200%左右。

从某种程度上而言,旧改本来就是为了应对棚改未能彻底完成的工作计划而继续推进的,也可以说旧改是棚改的继任者,是棚改的二代,只不过棚改直接发现金,让百姓直接拿钱去买房子,旧改放弃了发现金的思维,采用修房子的形式提升百姓居住舒适度。根据住建部给出的数据,全国一共老小区16万个,总计建筑面积达到40亿平米,总计涉及到的居民达到4200万户。

住建部原副部长仇保兴认为,全国老旧小区的总投资规模可能达到4万亿元以上,从市场容量层面而言,老小区的改造工程将充分挖掘需求,带动消费提升,实现经济的稳步增长。特别是在经济内循环的大背景下,城镇老旧小区的改造工程显得格外具有意义。

失去了棚改“直升机”式的带动房子升值之后,旧改同样能为城市房子带来新的升值契机。房地产专家认为,在旧改新规的影响下,明年起2类房子迎来升值!

第一类:多层住宅6楼房子。这一轮旧改工程,要基本完成2000年以前的所有老房子的升级工作,旧改包括多个方面的内容,例如墙体增加保温层,兴修道路、增加停车位、光纤入户、设施卫生服务网点、置办居民休闲场所、安装电梯等。对于多层住宅顶层住户影响最大的应该是安装电梯这件事儿。多年以来,顶楼住户一直受困于没有电梯,所以很多人只能爬楼梯上下,随着年龄越来越大,很多人爬不动楼梯了,顶楼的房子逐渐被荒废。

专家预计,安装电梯之后,顶楼的房子预计能升值30%左右,也就是说如果原来市场价值是200万元,那在安装电梯之后可能升值60万元左右,这个幅度可不算小了。

第二类:优质学区房的老房子。老城区的房子一般都有优质学校,在旧改之前,城中村、老破小房子虽然占据优势的学校地段,但是由于小区环境差、居住体验感不佳,导致这种房子升值潜力不大,与同地段的新高层电梯房相比,城中村学区房价格就显得很低了,电梯房价格2万元的情况下,城中村老房子价格可能在15000元-18000元之间,旧改之后,整体房子焕然一新,再加上学区房的光环,房价将重新上一个台阶。

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