最高法裁判传递的重要讯息:城中村改造未必是征收性质!

导读:城中村改造并不必然以征收集体土地为前提,新《土地管理法》就宅基地、集体经营性建设用地等又作出新的规定,集体土地领域的管理今后将更加灵活、多元。整体上看,如果不改变土地所有权性质,地方政府针对城中村改造依法具有一定自主管理权……最高法在行申10184号《行政裁定书》对城中村改造的性质做出如是判断。

 

【城中村改造可能包含两种情形】

城中村改造项目的法律性质,在实践中仍存在不十分清晰之处。但按照拆迁项目的一般逻辑,刘勇进律师认为广大村民可以从两个角度来考量自己所面临项目的性质:

其一,若涉案项目所散发的补偿安置方案等书面材料中明确带有“征收”的字样,且涉案地块曾公告过省政府或者国务院作出的征地批复及相应的由市、县政府作出的征地公告,则涉案项目的性质应为农村集体土地征收。

对于此类项目所涉的城中村房屋拆迁,应当首先审查其是否符合《土地管理法》《征收土地公告办法》所规定的集体土地征收程序、要求,在此基础上可就宅基地上房屋的补偿安置标准等事项根据所在地的地方性规定加以救济。

其二,若涉案项目名为“城中村改造”但在相关材料中并无“征收”字样出现,且其主导方多为某某房地产开发公司、村委会等民事主体,自然资源主管部门、乡镇政府乃至于区县政府并无太多介入、发声,也未见过征地批复类的文件,那么涉案项目可能仅仅是拆迁性质,而非政府主导并负责的征收项目。

对于这类“非征收”类城中村改造项目,被拆迁人系与开发商等民事主体签订民事合同性质的补偿安置协议并交付房屋,是一种不具有强制性的民事行为而非行政行为。其权利救济主要靠当事人的意思自治及协商谈判,一旦签约就会对被拆迁人较为不利。

【新《土地管理法》针对集体土地的盘活利用究竟规定了什么?】

前述最高法2019年作出的最新裁判中提到的《土地管理法》的新规定究竟是指什么呢?在明律师认为主要是指其第62、63条的规定:

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同……

一言以蔽之,农村集体建设用地不需征收为国有,也能在一定范围内流转并用于非农村建设需要。在上述新法内容逐步推开的背景下,征地范围缩小将成为今后一段时间农村土地制度改革的一大显著特征。

刘勇进律师最后想提示广大农民朋友的是,最高法最新裁判的观点传递出一个重要的讯息:“未批先征”在以后的农村房屋拆迁案件审查中可能越来越难以成立。被拆迁农民要将关注的重点转向房屋的拆迁补偿安置条件上,若对补偿安置不满就一定不要草率签约,并在法定期限内及时针对补偿裁决、补偿决定等具体行政行为提起诉讼,争取公平、合理的补偿安置。同时,要更加密切地关注村委会或者村集体的“自治决策”,防止不公平不合理的方案经其之手影响村民的合法权益。

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