挺新的房屋一下变了“棚户”,被征收人只能接受吗?

导读:近日政策面不断放出风声,棚户区改造征收项目可能面临资金方面的缩紧,坊间各种揣测频出。然而对于普普通通的被征收人而言,2018年580万套改造的任务目标仍然要着落在他们头上,不会因为传言而打任何折扣。广大被征收人最为纳闷的一点就是,明明自己的房屋还很新,居住条件尚可,为何也会被列入棚户区改造征收范围呢?棚改这样一个筐,真的什么都能往里装吗?

棚户区改造最大的问题,就是定义不清。从最初2009年住建部等5部委的发文开始,时至今日仍然只是一个轮廓、范围。如此客观事实必然导致地方政府拥有极大的政策解释权力,可以自行确定“棚户区”的范畴。通常而言,对房屋的建造年限标准设定在20年之前。也就是说,只要您的房屋建造于1998年以前,且再符合若干似是而非的标准之一,就有可能被认定为需要改造的棚户区。

譬如湖南省株洲市的有关规定就对棚户区的范围作了如下表述:

采取拆除新建方式实施的城市棚户区界定标准
(一)区域范围:位于城市规划区范围内。

(二)建筑结构:砖混或砖木及以下等次房屋为主。

(三)建筑密度:建筑密度较大。多层住宅容积率在2.5以下。

(四)使用年限:房屋建成年限20年以上,其中使用年限超过30年的房屋达25%以上。

(五)房屋质量;房屋质量较差。

(六)安全隐患:存在公用电器及电路老化、管线装设不规范、消防隐患较多等问题。

(七)使用功能:部分或全部房屋使用功能不完备。

(八)基础配套设施:道路、通讯、水、电、气等基础设施不齐全。

(九)公共服务设施:物业管理、社区服务等不完善或缺失。

由此可见,老百姓所说的“被棚改”绝不是什么个例、意外,而是此轮棚改浪潮中再正常不过的较为普遍的现象。按照这样宽松、大自由裁量幅度的认定标准,棚户区的覆盖面要比一般人所理解和想象的大得多。

那么,这么做真的符合中央制定这项政策的出发点吗?《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》第一句话就开门见山的指出,棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。既然是民生工程,尊重老百姓的意愿自然不可或缺。追根溯源,2009年的5部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中有着如下规定:

其一,棚户区改造要遵循“以人为本”的原则。

项目的确定和安置补偿方案的制订要充分尊重群众意愿,采取多种方式征询群众意见,在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施,做到公开、公平、公正……切实让群众得到实惠。而在实践中,一些地方的棚户区改造项目因先天存在“为了棚改而棚改”的硬伤在启动初期根本无法获得过半数的群众支持,转而采用各种“套路”来强硬提升同意率,甚至不惜在这一环节支付数额不等的奖励金激励居民签字同意改造,这无疑是与政策的初衷相违背的。须知,根据590号令的规定,奖励金是在项目正式启动后奖励早搬迁早签约的群众的,而不是用来影响群众最初的改造意愿的。

其二,严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定,维护群众的合法权益……改造实行实物安置和货币补偿相结合,由被拆迁人自愿选择。

这一表述翻译过来就是,棚户区改造虽然有政策上的特殊性,但其实施必须遵守《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年之前即启动的项目是《城市房屋拆迁管理条例》)的规定,房屋征收决定→房地产价格评估→协商签订补偿协议→征收补偿决定→申请法院强制执行这一程序步骤不能省略。然而实践中的情况则是“啪啪打脸”:著名的许水云案件中,房屋征收决定尚未作出,区政府就凭借所谓“先行搬迁拆除协议”将涉案房屋予以强制拆除。更多的案件中,虽然有了征收决定,但政府仍然难逃在申请法院强拆之前就耐不住性子直接动手拆房的冲动。显然,棚户区改造项目所带来的巨大经济效益在某种程度上削弱了法律法规对政府行政行为的权威性,利益面前法律有“靠边站”的意思。

更为令人担忧的是,地方政府为推动棚户区改造项目的进度,陆续发明创造出了一系列专为棚改设计的“特殊政策规定”,包括但不限于广大被征收人所闻之色变的“先行搬迁拆除协议”“捆绑式奖励金”“预评估预签约”“重货币化安置而轻产权调换补偿”等等,在个别极端的案件中,甚至出现了只给购房券,纯拿货币都需要反复“协商”并接受无理由降低补偿比例“方案”的情形。凡此种种,皆是对590号令规定的肆意调整、变动,且往往是为被征收人法定权利的实现设置重重条件、障碍,有以政策架空、替代法律的嫌疑。然而一个不容置疑的原则是,法律是不允许被拿来作为协商、博弈的筹码的,否则处于被动地位的被征收人的权益保障将沦为一堆空话。

其三,要合理确定棚户区改造的目标任务,区分轻重缓急,优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目,有计划有步骤地组织实施……坚持整治、保护与改造相结合,严格界定改造范围,严禁大拆大建!一言以蔽之,棚改的政策定位绝不是只是拆迁,现阶段“高烧不退”的情势颇有些“商业拆迁”复辟的性质,这对于民生与发展两大目标无疑都是不利的。

刘勇进律师最后想提示大家的是,对于明显不是“棚户”的楼房等“被棚改”的情形,广大被征收人完全有权利在征询意愿阶段真实、大胆地表达意愿,尤其是对于拟订的征收补偿方案可能导致被征收人权益受损的情形,更要坚决行使提出意见、要求听证的权利,敦促征收方予以严格论证和修改。对于补偿安置方式、标准明显违法的项目,可通过复议、诉讼征收决定等途径来对补偿方案进行全面审查,努力争取公平、合理的征收补偿。专业征收维权律师的介入也将是被征收人的最强有力后盾。

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