无证房屋被没收后,房主就不具有利害关系了?

基本案情:委托人的房屋位于大连市某村,该房屋是2008年从该村成立的房地产开发企业手中买过来的,当时签订了房屋买卖协议并缴费了房款,没有办理产权登记,此后一直在此进行居住生活,直到2019年当地开始进行违建别墅清理整治活动,委托人收到一封告知信,紧接着房屋就被查封没收了,随后被强制拆除,委托人感到十分震惊和不解,无奈之下找到刘勇进律师团队争取合法权益。在行政复议和行政诉讼的过程中,律师得知,该房屋被划入了违建别墅清理的范围,自然资源局此前对当初修建房屋的房地产开发公司下达了处罚决定,但没有对实际居住的委托人下达,随后自然资源局将涉案房屋移交给当地行政机关处理,当地行政机关便立即采取了查封、没收、拆除等一系列行为,而这一切委托人此前都被蒙在鼓里不得而知。在进行法律救济的过程中,行政机关和法院认为委托人房屋被没收后就与该房屋不具有利害关系,对其不产生实际影响。律师对此问题进行了深入的分析研究,发现事实并非如此。

律师分析:

在实践中,与本案类似的案件时有发生,比如购买无证房屋后行政机关要拆除,那么购买者能不能起诉呢?这些问题都涉及到一个核心的争议焦点,那就是购买者是否与该房屋具有利害关系,行政行为是否对其产生实际的影响呢?如果这个问题搞不清楚,在后续的诉讼过程中可能困难重重,下面我们就进行具体分析。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。根据该条文以及司法实践中的理解,公民、法人或者其他组织提起行政诉讼,其原告资格中的利害关系应当以存在“权利侵害可能性”为标准,只要原告主张的权利存在遭受被诉行政行为侵害的可能性,原告就具有利害关系。行政诉讼法上的利害关系最直接的表现为,当事人的权利义务因被诉行政行为的实施发生了改变,受到了实际的影响。

无证房屋被没收后,房主就不具有利害关系了?

那么在本案及类似情况中,购买者是否具有利害关系呢?这类房屋是购买者签订购房合同并支付购房款,买过来后实际居住多年,虽然没有办理产权登记,但是在没有证据排除房屋归购买者实际拥有的情况下,应当认可其对房屋的实际所有者地位,具有合法居住使用权益。行政机关的拆除等行为是将房屋所有权的客体房屋归于消灭的行为,其影响的范围不仅及于房屋本身,还及于房屋消灭时波及范围中的权利和利益,直接就会让购买者丧失对该房屋的居住和使用利益,那么这种情况下,行政机关的行为势必就会影响购买者的合法权益,在法律上就具有利害关系。

另外,在此类案件中,行政机关执法时不能只针对原修建者下达处罚决定,因为房屋的实际居住人是购买者而不是原修建者了,因房屋强拆受到实际影响的也是购房者,即便当初房屋是原修建者建起来的,但是购买者已经实际居住多年,行政机关不能再仅仅局限于向原修建者下达处罚决定,这样明显忽略了购买者,此时对原修建者的影响已经微乎其微,必须考虑到直接因此受到影响的现居住者的正当权益,不能剥夺现居住者对其行为的知情权、陈述权和申辩权,这是行政法赋予利害关系人的正当程序权利。

律师提示:

当大家遇到此类比较复杂的法律问题时,完全可以通过法律途径来争取自己的合法权益,必要时可以让律师介入,这样能够更好的避免遭受损失。(作者:刘番)

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