腾退是规避征收拆迁规矩的灵丹妙药吗?

导读:在农村集体土地上的房屋拆迁中,腾退项目始终处于法律规定的模糊地带,其间存在大量的侵害农民土地权益和房屋财产权利的情形。那么,名为“腾退”的项目真的完全不受法律的调整和规制吗?被腾退村民又有什么办法来维护自身的合法权益呢?本文, 刘勇进律师带大家了解土地违法查处申请对抑制此类违法行为的作用。

 

B市丰台区的梁先生在本村拥有一处宅基地。2016年,梁先生所在的村张贴了一份《致村民的一封信》,其内容称,本村将要开展村民自主腾退,要求村民腾退房屋,并按照补偿方案签订补偿协议,领取补偿款。之后,由于补偿条件不合理,梁先生一直没有与腾退单位签订补偿协议。
2018年,梁先生所在村的部分村民已经签订协议并搬家,村组织也开始拆除已签协议村民的房屋,并在其宅基地位置新建地基。
腾退开始以来,梁先生始终没有见到任何正式的文件。施工开始后,梁先生认为发生在本村的情况类似于拆迁项目,好像是一种披着腾退外壳的拆迁,总觉得有些问题,但又不知道问题出在哪里。
在明律师在查看了梁先生的材料后,认为这就是一种拆迁项目,只是在以腾退的形式来规避政府的监管。

其实,《土地管理法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》对这种情况已经做了较为详细的规定。在北京市集体土地实施拆迁,均应办理拆迁许可证,并按照124号令规定的程序进行。
而任何新建项目,都应当按照《土地管理法》的规定办理相关用地手续。梁先生所在村落实施的腾退项目明显是没有上述手续,进而创造了“腾退”这一名词来试图逃避法律的监管。
实践中,不同性质的腾退项目在适用法律上区别很大。对于老城区内的文保腾退项目而言,其不牵涉“拆迁”行为,仅仅是要求老租户搬离房屋,进而对有文物保护价值的建筑实施保护、开放。这类项目,不涉及“拆迁手续”,不受征收拆迁法规调整也是比较能够被人所理解的。
而对于腾退集体土地后安排了建设项目的情形,则显然应当受《土地管理法》等法律法规的调整,才能确保涉案用地行为合乎公共利益的需要。
因此,在明律师先行协助梁先生向规划和自然资源主管部门申请查处违法用地行为。在明律师认为:

一、农村集体经济组织无权代替国家强制收回村民的宅基地,更无权自主在集体土地上未经批准实施建设项目。
规划和自然资源主管部门作为土地行政主管部门,应当对农村基层群众性自治组织违反土地管理法的强制性规定实施腾退的行为进行处理,应当追究相关负责人的行政责任甚至是刑事责任。
二、规划和自然资源主管部门为土地管理部门,应当熟知法律规定,通晓立法目的,正确的处理违法用地行为。根据《土地管理法》建设用地一章之规定,任何个人或单位要进行建设项目,必须依法办理相应用地手续。
该村组织实施的行为显然不符合法律规定。其应当按照法律规定办理征地、用地审批手续,按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》之规定办理拆迁许可手续,方能依法实施拆迁。
三、该村实施的腾退项目规避《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定,在没有办理拆迁许可手续的情况下实施拆迁,违反法律规定,属于违法用地行为。自然资源主管部门有义务对此进行调查处理。
四、自然资源主管部门应当按照《土地管理法》以及相关规范性文件的规定,对是否存在违法用地的事实予以核查。
这应当包括建设单位是否在现场进行施工建设,以及该地块是否已经办理合法的征地手续,开发公司的征地补偿手续办理情况等等。如没有办理上述手续,自然资源主管部门应当对其进行处罚。

综上所述,律师认为,自然资源主管部门在接到梁先生的申请之后,应当实质的履行法定职责,对上述情况进行实质调查处理,这样才更加符合行政法的基本原则要求,也符合行政机关的服务宗旨。但需要指出的是,对于查处违法用地行为这一法律程序,其前提是有违法用地的事实发生。也就是说,需要相关单位或个人非法占用或者批准土地的行为发生之后方可申请国土部门处理。对于一些正在进行前期拆迁过程的项目,如果其没有实质进入建设阶段,是不能适用的。

 

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